他山之石：革故鼎新与时俱进

——学习青岛、杭州、苏州等地产业用地管理先试先行

寻他山之石，拓发展新径。博众家所长，促用地创新。带着破解东莞新型产业用地发展问题的任务，在全市上下推动创新驱动、产业加快转型升级的关键时刻，7月29日至31日，市委政研室组织市国土、规划、经信、科技、住建、房管等部门和有关镇街前往青岛、杭州及苏州等地学习新型产业用地管理新经验。

正当东莞努力推进创新驱动发展之时，青岛、杭州、苏州等地已在新型产业用地管理方面做出了探索，大胆创新用地规划管理，强力推进土地利用方式转变，积极优化产业发展格局……种种创新之举、有效之策，深受启发，我们将这些先进经验总结出来，希望能为我市探索新型产业用地管理提供新思路。

青岛西海岸新区：探索“新”模式，突破用地管理定式

今年3月，青岛西海岸新区出台《城市建设综合用地规划和土地管理实施办法》，提出城市建设“综合用地”模式，打破现行一宗地只有一种用地性质的城市用地管理模式，试行通过控制性详细规划的编制鼓励用途兼容，用地类型实行两种或两种以上的功能混合，并明确地块主导功能和主导功能建筑规模的最低比例。综合用地供地前，规划部门按照区域控规结合招商情况，明确综合用地中不同功能用地的比例、建筑规模及其他规划建设条件。

杭州：探索“新”产业，优化产业发展格局

2014年1月，杭州市政府办公厅出台《关于规范创新型产业用地管理的实施意见（试行）》，从创新型产业发展实际需求出发，建立创新型产业用地管理机制。

（1）明确创新型产业用地范围。创新型产业是指文化创意、信息软件、物联网、节能环保、现代物流等具有显著创新、创意特征，从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业，并明确九大类创新型产业。

（2）明确创新型产业用地程序。创新型产业项目规划用途为工业（创新型产业）用地，前期立项、用地审批等工作，参照工业项目用地前期准备、土地出让办理程序执行。

（3）明确供地方式和地价标准。创新型产业用地采用招拍挂方式公开出让，出让起价按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定。除特殊项目经市政府批准可采用一次性出让方式供地外，试行“先租赁后出让”的弹性供地制度，首期用地采用租赁方式供地的，租赁期限最长不超过6年。通过达产验收的，可办理剩余年限土地出让手续。

（4）明确产权管理和分割转让。创新型产业用地项目原则上按工业（创新型产业）用途登记土地使用权，以区别于普通工业用地。创新型产业用地原则上不得分割转让，但为鼓励节约集约利用土地，对部分特殊项目，在已取得出让土地使用权和保持创新型产业用地性质不变的前提下，经市政府批准，允许企业将用地整体或按规划确定的分割单元转让（可转让建筑面积不超过总建筑面积的50%）。政府保留优先回购权。

（5）明确产业项目资格准入审查。由属地政府牵头成立创新型产业投资项目准入评估机构，对申请项目的投资强度、容积率、单位用地产值、单位用地达产税收等进行评审，并出具审查意见。

（6）明确达产验收和履约监管。由属地区政府牵头成立创新型产业投资项目达产验收评估机构，根据项目准入条件和土地出让合同要求开展达产验收工作。此外，创新型产业项目实行缴纳履约保证金制度。创新型产业供地时，必须签订三份协议：产业建立项目履约监管协议书，出让（出租）合同和交地协议书。

2013年，杭州市出台《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》，将科技研发用地纳入楼宇用地管理范畴，明确科研用地是专门用于企事业单位产品技术研究、推广和展示项目建设的经营性用地，用地单位自持房产和对应分摊土地面积比重不低于80%，自持房产部分在方案设计时给予明确，通过土地复核验收之日起10年内不得转让，10年后可分幢分层转让；其余房产和土地在通过土地复核验收后可分幢分层转让。科研用地地价按商服用地地价不高于0.8系数进行修正，自持比重每提高4个百分点，地价修正系数下降0.01。

苏州：探索“新”举措，提升产业服务能力

2011年12月，苏州市出台《专项服务产业项目建设用地出让实施意见》，专项服务产业项目是指科教研发、文化创意和总部经济三类产业项目。

一是明确项目认定。由市政府成立专项服务产业项目认定小组，负责制定专项服务产业目录，认定专项服务产业项目。

二是明确供地方式。出让专项服务产业项目用地，参照工业项目用地公开交易方式办理出让手续；利用原有存量建设用地进行改建，原用地性质与控规相符的，不再办理供地手续，原用地性质与控规不符的，收回后重新挂牌出让。

三是明确地价标准。专项服务产业项目用地属于规划工业用地的，按不低于工业用地最低保护价确定；用地选址位于特定规划区的（土地用途确定为科教），按不低于特定规划区的最低保护价确定；用地属于规划商业、办公用地的，按工业用地最低保护价、专项服务产业特定规划区最低保护价和不可分割销售的办公用地市场评估价的平均价确定。

四是明确分割管理。专项服务产业项目用地不得分割销售转让。建成后，随房屋整宗地转让的，受让方须经专项服务产业项目认定小组确认为专项服务产业从业单位。

通过学习兄弟城市先进经验，一方面，看到我市新型产业用地管理方面的差距，如产业用地准入评估有待加强，地价管理体系有待完善，防范房地产化有待强化，用地批后监管规定有待细化等；另一方面，深刻认识到建立适应新型产业发展的产业用地管理机制，既是支持产业转型发展的重要举措，也是推动产城融合发展的重要抓手，更是加快发展的大势所趋。

下来，为及时规范我市新型产业用地管理、更好满足产业转型升级需要，将加快推进优化新型产业用地管理政策研究，重点从以下方面进行完善：一是明确新型产业用地范围。新型产业用地，指重点支持具有明显创新、创意特征的，以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业项目。初步探索将我市科技孵化器、创客空间等新型科技创新项目和产业转型升级项目等纳入新型产业用地范畴，地类规划用途分一类工业用地（M1）或科研设计用地两大类。二是明确新型产业项目地价机制。结合新型产业用地实际需求，建立自持房产和土地面积比重与地价挂钩机制。对用地属一类工业用地的，探索地价按工业用地市场评估价的一定倍数作为出让起价，用地原则不得分割转让；对用地属科研设计用地的，探索地价按商服用地地价的一定百分比系数进行修正。三是优化新型产业项目供地方式。对新型产业项目用地，试行“分期分阶段出让”、“先租后让”的弹性供地制度，新型产业项目通过达产验收的，可办理剩余年限土地出让手续。四是完善新型产业批后监管。履约监管方面探索参照杭州做法，签订出让（出租）合同、产业建立项目履约监管协议书、交地协议书等三份协议。此外，考虑到政策风险问题，我市新型产业用地管理政策出台后，将先在部分镇街（园区）试行，待操作成熟后再全市推广。