中国人寿：

1、伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street

2014年6月，中国人寿联合基金卡塔尔投资局，从金丝雀集团的母公司歌鸟地产(Songbird Estates)手中，以总价7.95亿英镑收购了伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street项目，其中，中国人寿出资79.5亿元人民币，持有70%的权益，由国寿投控受托投资。

该项位于英国伦敦市中心的金丝雀金融商务区，目总建筑面积约15万平方米，每年的租金收入约4435万英镑，主要租户是高伟绅律师事务所。

2、美国优质仓储物流资产包IIT

2015年11月，中国人寿联合新加坡上市物流地产公司普洛斯，共同收购了美国核心型优质仓储物流资产包IIT，中国人寿是持股比例最大的投资人，由国寿投控作为受托方牵头。该收购标的总价值约45.5亿美元，可租赁面积总计540万平方米。

项目分布在美国经济实力排名前20的市场，出租率高，租赁期限长，租户质量好。

3、伦敦99 Bishopsgate写字楼

2015年11月，中国人寿公司联合卡塔尔投资局，收购伦敦金融城核心地区写字楼99 Bishopsgate，写字楼资产总价值约3.4亿英镑，中国人寿与卡塔尔投资局分别持有项目40%股权，原业主加拿大博枫资产管理公司作为物业管理人持有20%股权。

项目位于英国伦敦金融城东部发展最快的区域，地上建筑面积4.1万平米，当前出租率达100%，主要租户为aecom、UBER、WeWork等科技型公司。交通便利，商业配套完善，项目硬件品质高，管理水平专业，现金流和资本增值收益较好，净收益率为4.9%。

4、波士顿码头Pier 4综合楼

2015年4月，国寿投控联合中国平安旗下的平安不动产，与美国不动产开发商及资产管理机构铁狮门，共同投资了美国波士顿核心商务区城市综合体项目Pier 4综合楼项目，项目价值5亿美元，中国平安和中国人寿分别投资了铁狮门VIII号房地产风险投资基金，各占1/3的股份。

项目位于波士顿海港区(Seaport District)，占据了4号码头的大部分面积，拥有一线海景资源。有多种物业形态，包括一幢13层甲级写字楼和一幢拥有100个单位的9层公寓楼，2015年开工，预计2018年建成。

5、香港九龙红磡One Harbour Gate

2015年11月，中国人寿保险股份有限公司以58.5亿港元，从香港九龙仓集团有限公司的母公司会德丰地产公司手中，购入香港九龙红磡红鸾道 18 号 One Harbour Gate全幢西座商厦及西座商铺，拟作为中国人寿公司的营运总部，成为全港十大全幢商厦成交金额的第二名。

One Harbour Gate位于香港维港海滨商贸区，是维多利亚港地标建筑之一，毗邻巴士总站﹑渡轮码头及红磡海底隧道，交通网络便利。由会德丰地产于2013年12月开始动工兴建，由两座甲级全海景写字楼及两幢临海商铺组成，其中西座写字楼楼高15层，楼面面积约为35.7万平方呎，西座商铺楼高两层，楼面面积约3.6万平方呎。

6、伦敦Aldgate Tower写字楼

2016年4月，中国人寿联合加拿大资产管理公司博枫公司，以3.46亿英镑购得英国伦敦金融城甲级写字楼Aldgate Tower。初始回报收益率为4.9%。

Aldgate Tower位于伦敦金融城东侧的Aldgate East地铁站，距英国中央银行约1公里。总面积30.7万平方英尺，共有16层，2015年建成启用，交易前的业主为Starwood Capital。目前出租率为94%，租户包括Uber、Aecom、WeWork、Tag、Ince Co、Maersk等公司。目前仍有两个面积各为1万平方英尺的单元正在招商中。

7、曼哈顿第六大道1285号写字楼项目

2016年5月，中国人寿投控联合美国不动产投资管理机构RXR Realty LLC公司，以16.5亿美元总收购价格收购了曼哈顿第六大道1285号写字楼项目，成为今年纽约成交的最大的不动产投资项目之一。

该项目由美国房地产开发商 Scott Rechler 牵头，与中国人寿等组成风投财团收购，其中，中国人寿是该项目的单一最大投资机构。RXR为该项目资产管理人。

曼哈顿第六大道1285号写字楼位于纽约曼哈顿中城核心区域，是曼哈顿地标性建筑之一，距时代广场和中央公园只有数百米距离。大楼总规模约180万平方英尺，楼高39层。目前出租率为100%，最大租户为UBS北美总部，租赁面积超过90万平方英尺，约占一半，UBS已续租到2032年。其余两个主力租户为一家大型律所宝维斯律所和一家国际传媒集团的全球总部。

中国平安：

1、伦敦劳合社大楼

2013年，中国平安以2.6亿英镑买下伦敦地标建筑伦敦劳合社大楼(Lloyd’s of London)，成为险企新一轮海外投资首单。

2、伦敦Tower Place大厦

2015年1月，中国平安以4.19亿欧元(约合4.44亿美元)收购了位于伦敦市金融区的Tower Place大厦。

Tower Place位于伦敦金融城南侧，紧邻伦敦著名历史建筑伦敦塔。

3、波士顿码头Pier 4综合楼

2015年4月，中国平安旗下的平安不动产联合国寿投控，与美国不动产开发商及资产管理机构铁狮门，共同投资了美国波士顿核心商务区城市综合体项目Pier 4综合楼项目，项目价值5亿美元，中国平安和中国人寿分别投资了铁狮门VIII号房地产风险投资基金，各占1/3的股份。

项目位于波士顿海港区(Seaport District)，占据了4号码头的大部分面积，拥有一线海景资源。有多种物业形态，包括一幢13层甲级写字楼和一幢拥有100个单位的9层公寓楼，2015年开工，预计2018年建成。

4、美国BIP物流物业

2015年10月，中国平安保险(集团)股份有限公司旗下的平安信托投资有限公司，与美国不动产基金Blumberg Investment Partners合作投资美国房地产市场，这是平安首度进军美国物流地产市场。

初始投资项目主要包括价值6亿美元的地处战略位置的“最后一英里”物流地产，现由评级较高的某财富500强公司租用，此外还物色了一批地处战略位置的物流物业项目，价值逾4亿美元。大部分投资将集中在纽约、大西洋沿岸中部地区、太平洋沿岸西北地区、佛罗里达州、亚特兰大市，以及Blumberg总部所在的科罗拉多州。

划重点：

从国寿和平安投资的写字楼项目来看，有几个特点：

1、看重不动项目的地段级差和区位优势

这些项目标的都处于国际一线城市的核心区域，多是当地的地标性建筑，有很好的地段级差和区位优势，未来有较好的增值潜力。

以国寿刚刚收购的曼哈顿第六大道1285号写字楼为例，其位于纽约曼哈顿中城核心区域，是曼哈顿地标性建筑之一，距离时代广场和中央公园仅数百米距离。伦敦 99 Bishopsgate亦体现了这一投资特点，位于伦敦金融城最核心位置，周围有多家重要机构和著名景点，且毗邻伦敦重要枢纽利物浦车站，交通便利。

平安收购的劳合社大楼和Tower Place，也都属于核心区域的地标性建筑，交通便利。

2、重视出租率和租户层次

比如，曼哈顿美国大道1285写字楼项目的出租率为100%，主力租户是UBS北美总部，且UBS已续租至2032年。99 Bishopsgate办公楼亦处于满租状态，主力租户为瑞生律所和德意志银行，且平均剩余租期较长。10 Upper Bank Street大楼的主要租户是知名律所高伟绅律师事务所。

写字楼的出租率较高和租户品质高，意味着未来的现金收益稳定而持续。

3、善于联手海外专业机构共同完成收购，不搞单打独斗

从国寿和平安的几笔海外不动产投资来看，主要采用联合海外机构收购的策略，并开始采用不动产基金或组成SPV等形式。比如，国寿和平安投资波士顿Pier 4综合楼项目，就是通过投资铁狮门VIII号房地产风险投资基金而进行的。中国人寿投资伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street项目，采用的是与卡塔尔投资局等组建了一家SPV。

对于保险公司这种海外不动产收购策略的改变，仲量联行的一份报告认为，这样能够迅速熟悉当地市场，并能有效获取投资的相关专业信息。

4、看好物流地产

国寿和平安分别投资了一个物流地产项目，显示出其对国际不动产市场的灵敏嗅觉。

物流地产属于工业地产的范畴，包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。美国主要的房地产参考指数“NCREIF指数”显示，美国工业地产的投资年回报率近年维持在5%左右，2015年三季度的增值为2.32%，为全部地产类型中最高。

世邦魏理仕的《2015年美国工业地产展望》报告则显示，美国工业地产市场四年来保持持续增长，随着可用面积的降低及租金持续上涨，2015年将是强劲发展的一年，特别是轻型工业地产将是最好的选择。

据仲量联行统计，2015年一季度美国的物流地产空置率仅为7%，处于10年来的最低点，仓储租金则比去年同期平均上涨5.4%，在建的仓储面积同年同期上涨22.1%，其中50%的买方将在工程完工后入驻。根据以往的经验，50%的比例意味着物流地产业将持续快速增长。

“酒店”流派

这一流派的代表当属“壕哥”安邦和阳光保险。

安邦保险：

1、纽约华尔道夫酒店

2014年10月，安邦保险以19.5亿美元从希尔顿集团手中收购纽约华尔道夫酒店，一战成名。

纽约华尔道夫酒店是纽约地标和城市遗产，威廉姆·沃尔道夫·阿斯特建于1893年。1897年，其表弟约翰·雅各布·阿斯特在隔壁开了Astoria酒店，两家饭店由一条走廊连在一起，于是被称为华尔道夫-阿斯托里亚酒店，即现在的纽约华尔道夫饭店。

2、策略酒店集团

2016年3月，以65亿美元收购黑石旗下地产投资信托基金策略酒店集团。在此之前的半年前，黑石以60亿美元收购了该酒店。

当然，安邦也投资了一些写字楼项目，只是资金规模比酒店要小得多：

1、多伦多约克街70号写字楼

2015年9月，安邦以1亿美元收购加拿大多伦多金融区约克街70号一栋17层写字楼。

2、温哥华写字楼

2015年，安邦以1亿美元收购温哥华的一幢写字楼。

壕哥出手，也不一定是必胜将军，收购未遂的案例也是有的，既有写字楼项目，也有酒店项目。至于失败的原因，嗯嗯，一两句话也说不清楚。

失败案例：

1、2015年，安邦拟以4.1亿美元竞购美国纽约美林金融中心，失败。

2、2015年，安邦拟以11.7亿美元收购英国伦敦Heron大厦，失败。

3、2016年3月，安邦与春华资本和美国JC．弗劳尔斯投资公司组成财团，竞购喜达屋，后退出。

阳光保险：

1、澳洲悉尼喜来登公园酒店

2014年10月，阳光保险集团以4.63亿澳元收购了澳洲悉尼喜来登公园酒店。

悉尼喜来登公园酒店始建于1992年，坐落于海德公园对面，是悉尼核心CBD区域的地标式酒店。酒店共拥有557套设施豪华的客房与套房，是美国喜达屋酒店集团位于澳洲的旗舰级酒店。该酒店2015年1月入住率为98.4%，创造了该酒店的历史之最。

2、曼哈顿Baccarat酒店

2015年2月，阳光保险以2.3亿美元收购总价，从喜达屋资本集团手中收购纽约曼哈顿Baccarat酒店，平均每个房间约200万美元，几近刷新2012年印度Sahara集团以每间204万美元收购Plaza酒店的交易纪录。

Baccarat酒店是曼哈顿唯一一家顶级六星级酒店，拥有114间客房、超过1/3的高级套房和多间豪华套房。

划重点：

如果作为房客，谁会不喜欢豪华的五星级酒店呢这些五星+酒店，看着很高大上，住着很舒服。但是如果作为投资项目，却是另一回事，这些华丽丽的酒店，也许并不象它的装饰那么光彩夺目。

酒店行业主要看两项关键指标：每间客房平均年收入和入住率。有关数据显示，过去10年里，全球五星级酒店的每间房平均收入年均增长率不到2%，如果考虑到通货膨胀，甚至可以说是负增长。作为竞争激烈的行业，全球酒店集团的股价2015年初开始的下跌，反映了全球酒店业的供求关系变化，2010年-2014年的5年间，只有温德姆酒店的股价跑赢了大盘指数的涨幅，希尔顿股价仅上升6%。

2015年摩根士丹利的一份研究报告显示，2015年全年美国和欧洲酒店的入住率约为67.6%，而美国入住率低于其他发达国家市场。

对于五星级酒店来说，除了几家大鳄之间展开激烈的竞争，一个不容忽视的共同劲敌是Airbnb。

纽约市旅馆协会有一份报告显示，自2014年9月以来，纽约市整体过夜住宿人次中，使用Airbnb服务的占7.8%，达290万人，本应属于旅馆业收入的4.51亿美元，流向了Airbnb。

当然，萝卜青菜各有所好。安邦和阳光热衷于投资酒店，应该是出于自己的投资喜好以及对不动产市场的研判。

只是，娱财姐会禁不住想，两家喜欢收购酒店，不知两家的Boss是否有酒店情结。如果是因为有个人喜好的因素，不免令人想起钱钟书的那句名言：“假如你吃了个鸡蛋，觉得不错，何必要认识那下蛋的母鸡呢”同理，soso~~~

【“一揽子”流派】

泰康人寿：

泰康也属于出海急先锋，亦颇多斩获，写字楼、酒店和高级住宅均有涉猎。也许未来搞个度假式的海外养老社区，也不是没可能。

1、伦敦Milton Gate

2015年1月，泰康人寿1.98亿英镑买下伦敦金融城写字楼Milton Gate，顾问服务机构是香港基汇资本(Gaw Capital Partners)。年收益率约5%。

Milton Gate位于60 Chiswell Street London EC1Y 4AG，距英国中央银行总部大厦800米，由Sir Denys Lasdun设计，1991建成启用。总面积1.9万平方米(20.2万平方英尺)。2009年Evans Randall以1.27亿英镑购得，年收益率约7.5%。2010年AGC Equity Partners以1.67亿英镑的价格从Evans Randall购得，年收益率为6%。AGC EquityPartners于2014年5月挂牌出售，获利目标为5%。

目前由律所Addleshaw Goddard租用，目前还有近10年的租约，每平方英尺租金为50英镑。

2、纽约曼哈顿Soho区高端住宅

3、纽约核心区域多家酒店

4、芝加哥商务区地标商业写字楼

目前泰康可以查阅到细节的海外不动产项目只有Milton Gate，其他项目仅被泰康官方信息简略提到。

总之，泰康资产目前海外投资项目的累计金额已经超过30亿元。

【海外收购不动产的风险】

市场有风险，投资需谨慎。海外淘金，难免有风险。

1、审批风险

国外政府对中资房地产项目态度谨慎，政策上也不会轻易松口。对于保险等机构投资者来说，需要审慎考虑这方面风险。

2、操作风险

中国保险机构的海外房地产直接投资经验还不丰富，缺少熟悉当地市场的资产管理团队。投资前一定要做好尽职调查，充分聘请各机构顾问一起密切合作，评估境外不动产的商业模式与法律风险，同时需向保监会履行相应的报告或备案等程序。

3、融资风险

由于境外投资不动产所需资金需求量较大，保险机构应充分重视相应的融资途径以及相应的汇率风险，对此进行相应筹划，以尽量降低投资成本。

4、税务、法律风险

国外的税务、会计制度、法律体系以及监管规定，与国内的有很大不同，需要对投资国的相关制度和规定有深入而透彻的了解。

5、价格风险

自从2009年以来，美国房地产市场的上升周期已长达6年，一些投资者想逢高获利退场。这一点也许可以从今年以来的数据上有所反映。2016年前4个月，美国的商业地产的成交量同比下跌了26%。

在当下全球核心资产价格都处于高位之即，国内险企要想清楚，是否做了这些贵资产的“接盘侠”