当下中国房地产市场的高涨行情，就像是电影《指环王3》中的那个魔戒，哪个城市套上它，就舍不得摘下。除了普通市民，房价上扬满足了地方政府、房地产商、中介机构、来自国内外的游资等多方利益主体的需要。

已经有100亿美元外资投向上海房地产

王丰：2003年全国商品房价格平均涨幅为3.2%，但上海的涨幅超过了24%，每平方米均价达到5118元，上海已经超过北京成为中国房价最昂贵的城市。几天前国内某网站针对上海房价走势进行了一次网上调查，结果看涨与看平的相差无几。

杨建文：我先从供给的角度解释一下上海房价走高的成因。

首先是，去年研究发现，从城市地质条件上看，上海中心城区670平方公里的地带，已出现不规则的沉降，不规则沉降不同于中国许多城市由于过度抽取地下水从而导致的规则性沉降，在这块冲积平原上，至去年底已建起了2000多幢高楼，而在建的或已经列入规划拿到批文的总计也有2000多幢。

为此，2003年上海市人代会特别通过了一项决议，强制将正建及待建的高楼容积率不同程度地削减，依照不同的地理位置，有的高楼容积率给砍掉了一半。

这个措施直接减少了房产的供给量。其二，从去年到前不久中国银行信贷的紧缩政策，对房地产项目贷款控制严格，影响开发商资金来源，目前银行是地产商的主要资金来源，所以也会影响今后的开发量，这种效果将越来越明显地体现出来。

其三，土地资源的稀缺性。上海在中国的经济地位已经不可替代，是中国最大的城市经济，又在建设国际金融中心，城市功能的先进性将使稀缺的土地资源更加值钱。

第四，去年各地都搞经济房，3500元每平米，初衷是解决中低收入居民住房，但在市场上形成了价格底线。

经济适用房的地理位置在城郊地带，比价效应的作用，托住了中心城区的房产价格。

王丰：外资也是托住上海房价的重要力量。目前，投资中国地产的海外基金有很大部分在上海，像摩根士丹利房地产基金、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投资公司旗下的GIC地产基金公司、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金都已活跃在上海市场。

但在投到上海房地产的100亿美元左右的外资中，以直接投资形式出现的仅3亿美元左右。海外资金通过两种方式进入房地产：一是以基金的方式直接投资，二是投资股权，购买中国房地产行业上市公司的股票。

当资本开始以它的方式为一个城市定价的时候，中低收入群体已经开始表现出强烈的不适应，这其中政府应当扮演何种角色

王丰：推高上海房价的另一支力量是以温州炒房团为代表的国内游资。中国房地产市场近两年来的一个显著特点是，少数明星城市如北京、上海、杭州、南京等地的房价攀高之后，城市地产的整体价格形成了鲜明的阶差，房产投资开始从一线城市向二、三线城市泛化发展。而中国地产市场发展，似乎又正在远远地将大多数居民的实际购买能力甩到后面。与这种现状相适应，温州炒房团正迅速成为诸多高楼价城市中购买力不足的弱势居民的出气筒，将理性主义发挥到很高水平的温州人，似乎面临着又一次的信任挑战。

但是从正面的角度思考，地产是一个城市价值非常具象的体现，温州炒房团所代表的房产投资群体，他们是不是在市场规则的平台下，用市场的方式重新为城市定价呢

这似乎是房产除了消费品属性之外，作为投资品属性的积极意义的诠释，但从温州炒房团的操作手法上分析，似乎已经走过了头。

其具体操作手法，简言之如下：诸多投资者集中买下一个楼盘，彼此信用牢靠，买下之后，马上加价挂到中介机构中去，同攻同守，这样价格就在高位凝固，并将附近楼盘的价格也带上去，说白了，就是人为制造级差地租。

杨建文：其实温州炒房团的操作手法从本质上并不稀奇。德国麦德隆超市通过制造级差地租来获得额外巨额收益。与其他跨国零售业巨头相比，麦德隆的特点是它的大卖场从不采取租的方式，而是买地建房。选址通常在城郊附近，地价便宜，当地政府出于发展的目的，又乐于给地。而且，你会注意到，麦德隆只搞平面建设，也就说买尽可能多的地，建一层卖场。

接下来的故事当然顺理成章，麦德隆一进入，周围的地价就升值，级差地租形成，卖场土地资产水涨船高。

王丰：同样是制造级差地租，但麦德隆是用商业服务来提高商圈价值，从而带动资产升值获利，温州炒房团却是通过低进高抛来牟利。

这种操作手法之所以不能为市场所击破，原因是市场另外两个主体———中介机构、银行———与购房者一道成了利益集团成员，没人愿意看到价格往下走，因为价格向上会令国有银行在政绩周期内的财务报表非常好看，中介机构则更愿意看到交易活络，事实上它们是炒房团最主要的信息提供者和组织者。

我感觉，当下中国房地产市场的高涨行情，就像是正在上演的大片《指环王3》中的那个魔戒，哪个城市套上它，就舍不得摘下，因为它会给地方政府带来更多的土地批租收入。

1994年实行分税制后，地方政府税源日渐减少，近年来的金融改革又使银行不再受地方政府控制，同时资本市场也不能再为地方企业脱困融资，在这个背景下，土地成了地方政府收入的一大块来源。

杨建文：我认为温州炒房团的操作理念是不错的。据说南京有开发商对温州炒房团拒售。我要问，凭什么不让人家炒有根据吗他们按照市场价格买进，升值之后卖出———有错吗

拒售是没有法理根据的，违背了基本的交易原则。问题是合法不一定合理，正确对待温州炒房者群体在现实情况下是非常重要的。

他们在局部市场形成局部的垄断，形成操纵，进而获利，根子是对信息的垄断。要引导其健康发展，就要求政府积极作出回应，打破炒房团对价格信息的垄断，设计制度，拆开炒房团与其他利益集团的合谋取向。

王丰：从诸多城市对温州炒房团的激烈反应来看，当资本开始以它的方式为一个城市定价的时候，中低收入群体已经开始表现出强烈的不适应。但也要看到，比如说上海，房地产投资者是基于这个城市在全国的定位，甚至是基于它未来在全世界的定位来决策的，如此定价，当然会与中低收入群体的承受能力产生冲撞。

弥补这个断痕，则需要政府来处理。政府将重点放在为低收入者提供住宅，并且在操作上真正做到公平、透明上面，这方面其实是一个很大的挑战，因为这里面存在价格落差，会产生寻租空间。